תשואת שכירות ברוטו מתארת את היחס בין ההכנסה השנתית משכירות לבין מחיר הרכישה, לפני הפחתת הוצאות. כדי להבין מה עשוי להישאר לבעל הנכס, צריך לבדוק גם עלויות נלוות, תקופות ללא שכירות, הוצאות, מסים ומימון.
המילה „נטו” לבדה אינה מספיקה: בכל הצעה צריך לציין אילו סעיפים נכללו בחישוב.
איך מחשבים תשואה ברוטו?
הנוסחה הבסיסית היא:
הכנסה שנתית משכירות ÷ מחיר הרכישה × 100
נניח שמחיר דירה הוא 100,000 אירו ושכר הדירה החודשי הוא 500 אירו. בהנחת 12 חודשי תשלום מלאים, ההכנסה השנתית היא 6,000 אירו והתשואה ברוטו היא 6%.
זו דוגמה חשבונית בלבד. היא אינה מחיר, תחזית שכירות או הבטחת תשואה לנכס בבוקרשט.
מה קורה כשמוסיפים עלויות והוצאות?
נניח שהעלות הכוללת של הרכישה והכנת הדירה להשכרה היא 110,000 אירו. לצורך הדוגמה בלבד, נניח גם הוצאות תפעול שנתיות של 1,500 אירו.
| רכיב | שנה מלאה בשכירות | חודש אחד ללא שכירות |
|---|---|---|
| הכנסה משכירות | 6,000 אירו | 5,500 אירו |
| הוצאות תפעול בדוגמה | 1,500 אירו | 1,500 אירו |
| יתרה לאחר הוצאות התפעול | 4,500 אירו | 4,000 אירו |
| יתרה כאחוז מהעלות הכוללת | כ־4.09% | כ־3.64% |
הוצאות התפעול הוחזקו קבועות לצורך ההמחשה. בפועל חלקן עשויות להשתנות לפי התפוסה.
התוצאות בטבלה הן לפני מסים ומימון. אין להציג אותן כתשואה נטו סופית לבעלים.
מה צריך להופיע בחישוב של נכס אמיתי?
בקשו פירוט של דמי ניהול, ביטוח, תחזוקה, תיקונים והוצאות בניין החלות על הבעלים. בדקו גם עלויות מציאת שוכר או החלפתו, אם קיימות, ואת ההנחה לגבי חודשים ללא הכנסה.
תכנון לתקופות ללא שוכר ולהוצאות תיקון הוא חלק מבדיקת יכולת ההחזקה בנכס. מקור: MoneyHelper.
את המסים החלים על העסקה ועל הבעלים צריך לחשב לפי הנסיבות האישיות ובייעוץ מתאים, ולא להעתיק אחוז ממקרה אחר.
תשואה ותזרים אינם אותו הדבר
כאשר יש הלוואה, צריך להציג גם את תשלומיה. החזר קרן מקטין את המזומן הזמין, אך גם מפחית את יתרת החוב; לכן אין להתייחס אליו כאילו היה הוצאת תחזוקה.
גם תשואה על ההון העצמי היא חישוב אחר מתשואה על מלוא עלות הנכס. כדי להשוות הצעות, ודאו שהמכנה וההוצאות זהים.
ומה לגבי עליית ערך?
שינוי עתידי במחיר הנכס אינו שכר דירה שהתקבל. כדאי להציג אותו בנפרד כתרחיש, לצד הוצאות המכירה והאפשרות שמחיר המכירה יהיה נמוך מהצפוי.
מה לשאול כשמציגים לכם אחוז תשואה?
על איזו הכנסה הוא מבוסס, מהי העלות שבמכנה, אילו הוצאות הופחתו והאם מדובר בתוצאה בפועל או בתחזית. בלי התשובות האלה, האחוז אינו בסיס מספיק להשוואה.
